Краткий ответ
В годовых отчётах ООО «УК «Зеленый сад – Евростар» по ЖК Discovery (Рязань, 4-й Мервинский проезд, 3) суммы расходов и балансы задолженности внутри таблиц сходятся. По четырём показателям текущего ремонта 2025 года нельзя восстановить движение средств. УК объяснила сумму к внесению 2 207 823 руб. как план при полной оплате; фактические поступления на ремонт и переход остатка остались нераскрыты. Отдельно требуют пояснений 44 000 руб. охраны при нулевых цене и объёме и количественные показатели лифтов. Я различаю невосстановленный денежный баланс и противоречия в графах отчёта; они не устанавливают исчезновения денег, фиктивности работ или переплаты собственников. Отчёт и ответ УК.
Я опираюсь на отчёты и ответы, полученные к 09.10.2026. Карточка источников содержит сами отчёты и объясняет, как соотносятся разные версии. Проверка арифметики не заменяет банковские документы, акты работ или проверку измерений.
Документы и подтверждения
- Отчёт 2024 — PDF, 2 страницы
- Отчёт 2025 — конверсия DOCX в PDF, 4 страницы
- Происхождение отчётов и конспект ответа УК
Начисления, оплаты и долги 2024 года
Источник: отчёт 2024, страница 1 PDF, раздел 2.1. Термин оригинала «Плановые начисления» не заменяется фактическими доходами; начальный долг каждой услуги равен нулю.
| Услуга | Плановые начисления, руб. | Фактически оплачено, руб. | Долг на конец, руб. | Основание |
|---|---|---|---|---|
| Содержание и текущий ремонт | 3 210 382,84 | 813 334,92 | 2 397 047,92 | Отчёт 2024, с. 1 |
| Домофонизация | 118 782,81 | 14 376,14 | 104 406,67 | Отчёт 2024, с. 1 |
| Видеонаблюдение | 157 387,20 | 18 811,71 | 138 575,49 | Отчёт 2024, с. 1 |
| Вывоз ТКО, строительного мусора | 2 236 175,37 | 389 820,67 | 1 846 354,70 | Отчёт 2024, с. 1 |
| Сумма четырёх услуг, расчёт | 5 722 728,22 | 1 236 343,44 | 4 486 384,78 | Отчёт 2024, с. 1 |
Все четыре баланса сходятся. В разделе 5 отчёта 2025 начальная задолженность равна 4 481 910,41 руб. и включает дополнительные услуги. Корректное сравнение: 4 481 910,41 − 4 486 384,78 = −4 474,37 руб. Сравнение только с долгом по содержанию ошибочно даёт разницу 2 084 862,49 руб. Уменьшение на 4 474,37 требует расшифровки корректировок или границ учёта; списание и ущерб не установлены. Долг 2024, с. 1; Долг 2025, с. 3.
Расходы 2024 года и необъяснённый делитель три
Источник: отчёт 2024, страницы 1–2 PDF, раздел 2.3; площадь 41 330,00 м², тариф 42,00 руб./м².
| Строка | Статья | Расход, руб. | Напечатано на м², руб. | Основание |
|---|---|---|---|---|
| 1.1 | Конструктивные элементы | 0,00 | 0,00 | Отчёт 2024, с. 1 |
| 1.2 | Вентиляция, дымоудаление, газоходы | 0,00 | 0,00 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 1.3 | Газовое оборудование | 19 533,28 | 0,16 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 1.4 | ХВС и водоотведение | 243 406,00 | 1,96 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 1.5 | Электрооборудование | 185 210,40 | 1,49 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 1.6 | Лифты | 65 840,00 | 0,53 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 1.7 | ФОТ обслуживающего персонала со взносами | 1 852 423,00 | 14,94 | Отчёт 2024, с. 2 |
| I | Подытог инженерных систем | 2 366 412,68 | 19,09 | Отчёт 2024, с. 1 |
| 2.1 | Помещения общего имущества | 541 460,00 | 4,37 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 2.2 | Земельный участок и благоустройство | 634 843,04 | 5,12 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 2.3 | Инструменты и материалы ремонта | 307 988,36 | 2,48 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 2.4 | Аварийно-диспетчерская служба | 78 998,54 | 0,64 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 2.5 | Ворота, калитки, ворота паркинга, шлагбаум | 58 000,00 | 0,47 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 2.6 | Охрана объекта | 10 193,00 | 0,08 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 2.7 | Сбор и вывоз ТБО | 112 500,00 | 0,91 | Отчёт 2024, с. 2 |
| 2.8 | Управление | 1 518 420,00 | 12,25 | Отчёт 2024, с. 2 |
| II | Подытог иного общего имущества | 3 262 402,94 | 26,31 | Отчёт 2024, с. 2 |
| Итого | 5 628 815,62 | 45,40 | Отчёт 2024, с. 2 |
Оба подытога и итог сходятся до копейки. Но 5 628 815,62 / 41 330 = 136,192006…, тогда как 5 628 815,62 / 41 330 / 3 = 45,397335… → 45,40. Дополнительное деление на три воспроизводит все 15 строк, оба подытога и итог. Период усреднения в заголовке не указан. Арифметика не доказывает, что документ относится к октябрю–декабрю, а не ко всему году: прежнее предположение о трёх месяцах снято. Нельзя умножать расходы на четыре или рассчитывать годовой темп роста без пояснения периода. Отчёт 2024, с. 1; расходы, с. 2.
Начисления четырёх услуг выше затрат на 93 912,60 руб., расходы выше всех оплат на 4 392 472,18 руб. Эти разности не являются доказанной прибылью, убытком или ущербом: охват услуг и методы учёта не согласованы. Отчёт 2024, с. 1; расходы, с. 2.
Все расходы содержания 2025 года
Источник: отчёт 2025, PDF-конверсия, раздел 1, строки 1–16 на страницах 1–2; площадь 41 330,10 м². Итог ниже не включает повторное прибавление управления из раздела 3.
| № | Статья | План, руб. | Выполнено, руб. | Основание |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Конструктивные элементы | 168 626,81 | 0,00 | Отчёт 2025, с. 1 |
| 2 | Вентиляция, дымоудаление, газоходы | 347 172,84 | 59 164,98 | Отчёт 2025, с. 1 |
| 3 | Газовое оборудование | 600 113,05 | 110 497,05 | Отчёт 2025, с. 1 |
| 4 | ХВС и водоотведение | 669 547,62 | 1 136 881,98 | Отчёт 2025, с. 1 |
| 5 | Электрооборудование | 1 144 975,66 | 1 251 497,35 | Отчёт 2025, с. 1 |
| 6 | Лифты | 2 053 279,37 | 833 631,44 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 7 | ФОТ обслуживающего персонала | 6 852 369,30 | 8 606 129,20 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 8 | Помещения общего имущества | 1 497 802,82 | 1 575 324,53 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 9 | Земельный участок и благоустройство | 1 929 854,33 | 200 793,61 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 10 | Дезинсекция, дератизация, дезинфекция | 188 465,26 | 0,00 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 11 | Фонтан | 272 778,66 | 48 523,33 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 12 | Охрана | 0,00 | 44 000,00 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 13 | Ворота и шлагбаумы | 565 395,77 | 68 023,94 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 14 | Строительный мусор | 0,00 | 2 397 099,98 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 15 | Аварийно-диспетчерская служба | 2 638 513,58 | 343 144,46 | Отчёт 2025, с. 2 |
| 16 | Управление | 3 215 670,20 | 4 947 968,74 | Отчёт 2025, с. 2 |
| Итого | 22 144 565,27 | 21 622 680,59 | Отчёт 2025, с. 2 |
Итоги всех 16 строк сходятся; факт ниже плана на 521 884,68 руб. Нулевые строки конструктивных и санитарных работ не доказывают отсутствия обязательных работ: труд мог быть отражён в ФОТ или других статьях, что требует расшифровки. Малые разности произведений цены и планового объёма (электрика −131,89; ФОТ +161,28; территория −151,961; управление −188,42 руб.) могут объясняться скрытой точностью тарифов и не объявляются ущербом. План и факт, с. 1; продолжение и итог, с. 2.
По четырём строкам конструкций, санитарной обработки, территории и АДС план превышает факт на 4 381 521,91 руб. Это отклонение прямых статей, не установленная экономия при возможном отражении труда в ФОТ. Разница плана раздела 1 и начислений раздела 5 — 66 338,17 руб.; наборы услуг различаются, поэтому одна разность не доказывает двойного учёта ремонта, мусора или управления. Агрегирование раздела 5 по виду плательщика само по себе не названо нарушением формы. План и факт, с. 1; продолжение и итог, с. 2.
ФОТ и управление составляют 13 554 097,94 руб., или 62,68% итога содержания. Превышение их планов — 3 486 058,44 руб. Для оценки завышения нужны обезличенный состав функций, распределение между домами и проверка пересечения с подрядными работами. Процент расходов не доказывает двойного учёта. План и факт, с. 1; продолжение и итог, с. 2.
Текущий ремонт: по четырём показателям баланс не восстановлен
Источник: отчёт 2025, раздел 2: четыре показателя на странице 2 PDF.
| Показатель | Руб. | Основание |
|---|---|---|
| Остаток на 01.01.2025 | 2 002 706 | Раздел 2, с. 2 |
| Общий объём средств, подлежащий внесению собственниками за отчётный период | 2 207 823 | Раздел 2, с. 2 |
| Выполнено ремонта | 205 117 | Раздел 2, с. 2 |
| Указанный остаток на 31.12.2025 | 1 797 589 | Раздел 2, с. 2 |
| Начало + сумма к внесению − ремонт, условный расчёт | 4 005 412 | Раздел 2, с. 2 |
| Отличие условного расчёта от указанного остатка | 2 207 823 | Раздел 2, с. 2 |
Указанный остаток получается как 2 002 706 − 205 117. Если вместо поступлений условно прибавить всю сумму к внесению, получится 2 002 706 + 2 207 823 − 205 117 = 4 005 412, на 2 207 823 руб. больше указанного остатка. Но сумма к внесению и полученные деньги — разные показатели: это отличие не является установленной недостачей или доказанной арифметической ошибкой денежного баланса. Для восстановления движения нужны фактические поступления именно на текущий ремонт и корректировки/переносы. Отчёт 2025, раздел 2. Отчёт 2024 не выделяет фонд текущего ремонта: долг плательщиков 2 397 047,92 и материалы 307 988,36 не являются его остатком и не подтверждают происхождение начальных 2 002 706 руб.
Ответ УК от 05.10, пункт о ремонте: 2 207 823 руб. — план при 100% оплате, а не реальные поступления; УК ссылается на дебиторскую задолженность. Это объясняет, почему нельзя автоматически прибавлять все 2 207 823 руб. к денежному остатку. Но общая дебиторская задолженность не выделяет поступления на ремонт; согласованный расчёт фонда с ними, переносами и конечным остатком не предоставлен. Заявитель уже прямо различал начисления и поступления в отправленном запросе. Статус вопроса: осталось расхождение; ответ получен, устранение не установлено. Источник ответа.
| Работа, порядок строк раздела 2 | Стоимость, руб. | Объём | Основание |
|---|---|---|---|
| Доводчики | 4 260 | 10 шт. | Ремонты, с. 3 |
| Замки | 1 812 | 4 шт. | Ремонты, с. 3 |
| Покраска ливневок | 69 300 | 420, единица отсутствует | Ремонты, с. 3 |
| Металлические конструкции | 3 300 | 20 м² | Ремонты, с. 3 |
| Разметка парковки | 33 000 | 120, единица отсутствует | Ремонты, с. 3 |
| Бордюры | 11 550 | 70 п.м | Ремонты, с. 3 |
| Светильники | 48 640 | 80, единица отсутствует | Ремонты, с. 3 |
| Лампы | 1 055 | 70, единица отсутствует | Ремонты, с. 3 |
| Грунт | 9 400 | 10 м³ | Ремонты, с. 3 |
| Дверные ручки | 560 | 10 шт. | Ремонты, с. 3 |
| Погружные насосы | 7 670 | 5 шт. | Ремонты, с. 3 |
| Пешеходные дорожки | 13 200 | 48 п/м | Ремонты, с. 3 |
| Фасад | 1 370 | 10 м² | Ремонты, с. 3 |
| Итого | 205 117 | Ремонты, с. 3 |
Таблица 13 ремонтов, страница 3 PDF: сумма сходится и равна 9,29% суммы, подлежащей внесению. Основания строк — ФХП 2025; у светильников надпись находится в графическом фрагменте отчёта. Все реквизиты актов пусты, но форма оговаривает наличие подписанного акта: отсутствие реквизитов не доказывает отсутствия актов или работ. Приёмка и четыре единицы измерения в ответе не раскрыты.
Охрана, лифты, управление и идентификация
Охрана, строка 12: цена 0, плановый объём 41 330,10, план 0, выполненный объём 0, стоимость 44 000 руб. Произведение 0 × 0 не даёт 44 000. Отсутствие круглосуточного поста по сообщениям жильцов не исключает разовой услуги или тревожной кнопки. В ответе по смете 06.10 тревожная кнопка названа, но не связана с этими 44 000, периодом, исполнителем и актом. Противоречие остаётся; фиктивность услуги не установлена. Отчёт 2025 и ответ по нему. Охрана, строка 12, с. 2; ответ по смете о тревожной кнопке.
Лифты, строка 6: план 10 шт., цена 205 327,94, плановая сумма 2 053 279,37; выполнено 4,06 шт. на 833 631,44. Известный состав дома — восемь лифтов, но перечень учтённых объектов не раскрыт. Дробное значение может быть расчётным эквивалентом, его нельзя читать как физическое число обслуженных кабин. План минус факт 1 219 647,93 руб. не равен переплате. Ответы 09.10 о составной цене «4,79 руб./мес.» и оплате ремонта застройщиком более 3,5 млн руб. не объясняют 10 и 4,06; единицу /м² УК в этом ответе не указала, а цена включает ТО, страхование и освидетельствование. Отчёт 2025 и ответ по нему. Лифты, строка 6, с. 2; ответы УК о составе цены лифтов.
Управление: строка 16 содержит 4 947 968,74, раздел 3 — 4 948 258,33, разница 289,59 руб. Повторное отображение не доказывает повторного начисления; вторую сумму нельзя прибавлять к итогу содержания. Правильная сумма и обезличенный состав в ответе не названы. Отчёт 2025 и ответ по нему. Управление, строка 16, с. 2; раздел 3, с. 3.
Шапка 2025 объединяет наименование «Евростара» с ИНН 6220008052 компании «Мой дом» вместо ИНН 6217000455; под заголовком ОГРН/ИНН стоят ИНН/КПП. Сопоставление с данными сайта группы относится к 02.10.2026; это дефект идентификации, не доказательство переноса чужих расходов. Смена директора и уполномоченный разъяснять отчёт сами по себе нарушением не объявляются. Поле даты размещения пустое; по свойствам файла нельзя установить дату первого размещения. Официальная полученная позднее копия совпала с исследованной: прежнее сомнение в принадлежности файла официальному отчёту снято; историческая дата первого размещения остаётся неизвестной. Отчёт 2025 и ответ по нему. Реквизиты отчёта, с. 1.
Общий долг и пределы финансового вывода
Источник: отчёт 2025, разделы 4–5, страница 3 PDF. Долг 4 481 910,41 + 22 078 227,10 − 14 532 111,93 = 12 028 025,58, прирост 7 546 115,17 руб. 955 претензий и 59 исков/заявлений не означают столько уникальных должников; принудительно поступило 346 000,22 руб., повторно добавлять к поступлениям без расшифровки нельзя.
22 078 227,10 — начислено; 14 532 111,93 — поступило. Разница начислений и содержания 455 546,51, после отдельно указанного ремонта 250 429,51 (если он не включён в содержание) не является чистой прибылью. Превышение расходов над поступлениями 7 090 568,66 не устанавливает убыток: банковские платежи, кредиторская задолженность, переходящие средства и метод учёта не раскрыты. Итог содержания, с. 2; поступления, с. 3.
Нельзя сравнивать рост 2024→2025 без установления периодов, одинаковых услуг и метода учёта. Особенно начисления и расходы мусора относятся к разным показателям; новая карточка затрат подтвердила 2025 почти до копейки.
Правовая основа и существенные поправки
Исторический правовой анализ 02.10 ссылался на ч.10.1 ст.161 ЖК РФ, приказ Минстроя №728/пр от 20.11.2025 (вступление 01.03.2026), письмо №81248-АЕ/04 от 26.12.2025 и письмо №4979-АР/04 от 03.02.2026. Новую форму нельзя применять задним числом к 2024, а сам файл без истории размещения не доказывает нарушение срока публикации. Правовые выводы относятся к указанной дате проверки; для нового спора нужно сверить применимую редакцию. Текст ст.161, карточка приказа.
Поправки 02–09.10: полный фактический объём мусора 1 912 м³ присутствует; отсутствие основания светильников и единицы насосов не подтвердилось; 2024 не установлен как трёхмесячный отчёт; правильное межгодовое несогласование долга 4 474,37 руб., а не 2,085 млн; ответ УК получен, но конкретные противоречия не устранены. Эти исправления сохраняются при дальнейшем обновлении.
Уточнение 10.10.2026: прежнее название проблемы «несогласование на 2 207 823 руб.» могло восприниматься как доказанная ошибка или недостача. Я заменяю его на «баланс не восстановлен»: четыре значения и условная разница сохранены, объяснение УК о плане при 100% оплате учтено, фактические поступления и переход остатка остаются неизвестными. Ответ УК.